Una vez que haya identificado la casa de sus sueños, la haya visto y haya decidido que es la adecuada para usted, será imprescindible que entienda primero el proceso legal de compra de una propiedad en Italia antes de cerrar finalmente el trato. La siguiente guía le resultará bastante útil para desentrañar algunos de los términos y requisitos legales que intervienen en el proceso.
• El primer paso antes de proceder a nada es obtener un “codice fiscale”, que es básicamente un código personal proporcionado por la Agencia Tributaria italiana. El código es un requisito obligatorio para todo tipo de inversiones, contratos o procedimientos legales en el país. El código también se expide en una embajada o consulado italiano.
• También deberá abrir una cuenta en un banco italiano.
• Una vez hecho esto, puede proceder a crear una oferta formal o “proposta d’acquisto” para la propiedad. En ella se confirma su interés en pagar por la propiedad. Sin embargo, siempre es importante contratar los servicios de un abogado en este punto para asegurarse de que sus intereses están bien atendidos durante todo el proceso. De hecho, en cuanto el vendedor acepte su oferta, ésta se convertirá en un contrato jurídicamente vinculante y usted deberá pagar una fianza conocida como “caparra”, que suele ser el 10% del precio de la propiedad. Ese depósito no es legalmente reembolsable si usted se echa atrás en el trato. Pero si es el vendedor quien se echa atrás, le devolverá el depósito más una cantidad de dinero que equivale al propio depósito.
• El depósito sella un contrato conocido como acuerdo preliminar de venta (“compromesso” o “contratto preliminare di vendita” en italiano). También se denomina “promessa di vendita”, que en realidad es un contrato mayor en el que se establecen todas las condiciones de la venta, incluida toda la información registral necesaria. El contrato firmado debe registrarse en un plazo de 20 días con un coste de unos 200 € y un impuesto de timbre de 16 € por cada página para que sea un documento legalmente vinculante.
De todos modos, el acuerdo preliminar no es obligatorio y el “contrato final” puede ser inmediato.
• El siguiente paso será obtener oficialmente el título de propiedad, conocido como “atto di compravendita” o simplemente el “rogito” (contrato final), utilizando los servicios de un notario, conocido localmente como “notaio”. El notario validará los contratos relativos a la transferencia de la propiedad, redactará una nueva escritura en la que se le citará como nuevo propietario legal y será testigo del cierre del trato cuando entregue el pago final y reciba las llaves de la propiedad de manos del vendedor. Los honorarios del notario varían de una ciudad a otra y también dependen del precio de compra de la propiedad. Sus servicios son esenciales para cerrar la compra de forma amistosa.
Suele haber muchas variaciones en el proceso de compra de una propiedad, pero la mayoría de las ventas suelen seguir este patrón en la mayor parte de Italia. La información proporcionada aquí debería arrojar algo de luz sobre lo que puede esperar cuando se ponga en marcha para comprar la propiedad en Italia que desea.